Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location. Découvrez toutes les démarches et solutions pour rénover votre passoire thermique et remettre votre bien sur le marché en toute légalité en 2026.
L'equipe d'experts Varenergie
Expertise de plus de 10 ans dans le secteur de l'energie en France. Specialistes des demarches de raccordement et de la reglementation (CRE, Enedis, Mediateur de l'Energie).
L’année 2026 marque un tournant définitif pour les propriétaires bailleurs en France. Si votre bien immobilier affiche un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) de classe G, vous êtes très certainement déjà confronté à la dure réalité de la loi Climat et Résilience : votre logement est interdit à la location depuis le 1er janvier 2025. Les "passoires thermiques" n’ont plus leur place sur le marché locatif, une mesure forte destinée à lutter contre la précarité énergétique et à accélérer la transition écologique du parc immobilier français.
Face à cette interdiction, de nombreux propriétaires se retrouvent dans l'impasse. Faut-il vendre à perte en subissant la décote liée à la mauvaise étiquette énergétique ? Ou bien investir dans une rénovation globale pour valoriser le patrimoine et retrouver une rentabilité locative ? Dans cet article complet, nous détaillons tout ce que vous devez savoir et entreprendre en 2026 pour sortir de cette situation, transformer votre bien, et même tirer profit des aides gouvernementales pour financer vos travaux.
Rappel de la Loi : L'Interdiction en Vigueur
Depuis le 1er janvier 2025, la mise en location de tout logement classé G au DPE (hors exceptions très spécifiques liées à la copropriété) est strictement interdite en France métropolitaine. Cette mesure s'applique aux nouveaux contrats de location, aux renouvellements de baux ainsi qu'aux reconductions tacites. Un bien classé G est désormais considéré comme "indécent" sur le plan énergétique.
DPE G en 2026 : Où en sommes-nous et quelles sont les conséquences ?
Une mesure pour éradiquer les passoires thermiques
La loi Climat et Résilience promulguée en 2021 a mis en place un calendrier très strict visant à sortir progressivement du marché les logements les plus énergivores. Le but est double : réduire l'empreinte carbone globale de la France (le secteur du bâtiment représente une part colossale des émissions de gaz à effet de serre) et protéger les ménages, souvent modestes, des factures d'énergie exorbitantes.
En 2026, avec la hausse structurelle des tarifs réglementés et l'évolution du TURPE prévue pour août, vivre dans une passoire thermique est devenu un gouffre financier intenable pour les locataires. C'est pourquoi le gouvernement s'est montré inflexible sur l'application de la loi.
"L'interdiction de mise en location des logements classés G est une étape incontournable pour éradiquer les passoires thermiques. Elle protège durablement les locataires contre la précarité énergétique et accélère la nécessaire rénovation de notre parc immobilier."
Les conséquences financières d'un DPE G pour le propriétaire
Au-delà de l'impossibilité de signer un nouveau bail, posséder un logement classé G en 2026 implique plusieurs sanctions indirectes et directes :
- Le gel des loyers (en place depuis août 2022) : Si votre bien est déjà loué (le bail a été signé avant l'interdiction de 2025 et n'a pas encore été reconduit), vous ne pouvez appliquer aucune augmentation de loyer, ni lors de la révision annuelle, ni lors d'un renouvellement.
- La perte de revenus locatifs : Dès que le locataire actuel donne son préavis, ou dès que le bail arrive à échéance (reconduction tacite), vous perdez le droit de louer. Le bien se retrouve alors vacant, générant une vacance locative coûteuse (taxe foncière, charges de copropriété à régler sans revenus en face).
- Une forte dévalorisation à la revente (la "décote verte") : Si vous choisissez de vendre en l'état en 2026, attendez-vous à une négociation agressive de la part des acheteurs. Sur le marché, un DPE G se vend avec une décote pouvant aller de 15% à 20% par rapport à un bien équivalent classé D ou C. Les acheteurs intègrent d'emblée le coût des travaux de rénovation globale dans leur proposition d'achat.
Pour mieux comprendre l'urgence de la situation, voici un rappel du calendrier des interdictions qui s'appliquent à l'ensemble du parc immobilier.
Que faire face à un DPE G ? Le plan d'action en 2026
Plutôt que de subir cette contrainte, l'idéal est de considérer cette obligation comme une opportunité de moderniser votre patrimoine, d'en augmenter la valeur de manière significative ("valeur verte") et de pérenniser vos revenus locatifs. Voici la marche à suivre, étape par étape, pour sortir votre bien du statut de passoire thermique.
Le poids de l'autoconsommation dans le nouveau DPE
Parmi les solutions permettant d'améliorer efficacement son DPE tout en réduisant drastiquement les factures d'énergie, l'installation de panneaux solaires photovoltaïques connaît un succès grandissant en 2026. L'énergie solaire produite et autoconsommée vient réduire la part d'énergie primaire (soutirée sur le réseau) dans le calcul de votre DPE.
Si vous avez une maison individuelle classée G, après avoir isolé la toiture et les murs, l'ajout de panneaux solaires couplé à une pompe à chaleur peut parfois vous faire gagner plusieurs classes énergétiques d'un seul coup, transformant votre logement énergivore en une habitation presque autonome en énergie.
Optimisez votre DPE grâce au solaire
L'installation de panneaux photovoltaïques peut considérablement améliorer l'étiquette énergétique de votre bien et sa valeur sur le marché. Découvrez comment financer votre projet.
Quelles aides financières pour rénover une passoire thermique en 2026 ?
Heureusement, pour soutenir les propriétaires contraints d'engager de lourds travaux, l'État a maintenu et renforcé plusieurs dispositifs d'aide en 2026. Pour un logement G nécessitant une rénovation globale (c'est-à-dire un saut d'au moins 2 classes énergétiques), vous pouvez compter sur :
- MaPrimeRénov' Parcours Accompagné : Désormais très orienté vers les rénovations globales de grande ampleur. Selon vos revenus (les plafonds sont régulièrement réévalués), l'aide peut couvrir une part très importante du coût hors taxes des travaux, allant parfois jusqu'à 80% pour les ménages les plus modestes. Bien que pour les bailleurs, le taux de prise en charge soit plafonné, cela représente une aide substantielle qui amortit le coût du projet.
- Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : Accessibles sans conditions de revenus (bien que bonifiés pour les plus modestes), ces primes versées par les fournisseurs d'énergie (comme EDF, TotalEnergies, ou Engie) viennent s'additionner à MaPrimeRénov'.
- L’Éco-Prêt à Taux Zéro (Éco-PTZ) : Pour financer le reste à charge, vous pouvez emprunter jusqu'à 50 000 euros à taux zéro pour des travaux de rénovation globale permettant une amélioration de performance énergétique minimale de 35%. La durée de remboursement peut s'étaler jusqu'à 20 ans en 2026.
- Le déficit foncier : En tant que propriétaire bailleur, un outil fiscal puissant reste à votre disposition. Le montant des travaux d'amélioration, de réparation et d'entretien peut être déduit de vos revenus fonciers. Si le montant des travaux dépasse vos revenus locatifs, vous créez un déficit foncier déductible de votre revenu global, sous certaines conditions et plafonds. C'est un excellent moyen d'optimiser la fiscalité de la rénovation.
Vendre ou Rénover : Quel est le meilleur choix ?
La question se pose légitimement face aux montants des devis. Vendre en l'état signifie accepter une décote forte. En 2026, le marché immobilier pénalise sévèrement les classes F et G. De plus, la réalisation d'un audit énergétique est obligatoire pour la vente d'un bien en monopropriété classé G, exposant clairement à l'acheteur l'ampleur du chantier qui l'attend.
Rénover, en revanche, nécessite de la trésorerie et du temps (gestion de chantier, vacance locative prolongée pendant les travaux). Néanmoins, une fois réhabilité en classe C ou D, votre logement :
- Se louera plus cher et plus facilement (les locataires plébiscitent désormais les logements peu coûteux à chauffer).
- Retrouvera une valeur patrimoniale supérieure sur le marché de la transaction.
- Sera en totale conformité avec la réglementation, vous mettant à l'abri de futures contraintes légales.
En conclusion, agir en 2026 est impératif. Conservez votre patrimoine immobilier en le transformant en un habitat durable, valorisé et respectueux des normes environnementales.